Eigenbedarf wegen Schnarchens

Die Rechte des Mieters gegenüber des Vermieters werden kontinuierlich durch den Gesetzgeber gestärkt. So ist es zuweilen äußerst schwierig, einen Mietvertrag als Vermieter ohne triftigen Grund zu kündigen. Ein solcher Grund gleichwohl findet sich immer wieder im sogenannten Eigenbedarf. Was es damit auf sich hat und in welch unterschiedlichen Facetten dieser vorzufinden ist, verdeutlicht ein Urteil des Amtsgericht Sinzig. Zunächst der auf das Wesentliche reduzierte Sachverhalt:

“Am 16.09.1997 erklärte der Kläger, Eigentümer einer an den Beklagten vermieteten Wohnung im selben Haus, dem Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.1997. Zur Begründung wurde aufgeführt, dass die siebenjährige Tochter des Vermieters, welche bisher in einem ca. 7 m² großen Kinderzimmer gelebt hat, dringend ein größeres Zimmer zum Spielen benötige. Das bisherige Zimmer sei zu klein. Des Weiteren leide der Kläger bereits seit eineinhalb Jahren unter chronischem Schnarchen, daher benötige seine Ehefrau ein eigenes Schlafzimmer.”


– AG Sinzig, Urteil vom 06.05.1998, 4 C 1096/97

Das Amtsgericht gab dem Kläger Recht und stützte seine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Es ist dabei zu erwähnen, dass 1998 noch eine andere Rechtslage herrschte. So baute das Gericht seine Entscheidung auf § 564b II Nr. 2 BGB auf, der heute – aufgrund der Mietrechtsreform im Jahre 2001 – nicht einmal mehr existiert. Mithin übernimmt seitdem, zumindest sinngetreu, der § 573 II Nr. 2 BGB diese Aufgabe. So kann der Vermieter im Rahmen von Mietverhältnissen, die auf unbestimmte Zeit geschlossen wurden, den Mietvertrag ordentlich kündigen, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt.

Der Wunsch der Eigennutzung des Vermieters reicht hierfür – so das Amtsgericht – jedoch nicht aus, vielmehr muss er Gründe anführen, die den Wunsch vernünftig und nachvollziehbar erscheinen lassen. Diese Gründe sollen aber genügen, solange sie nicht von ganz geringem Gewicht sind.

Takeaways für die Klausur: Eigenbedarf bei Schnarchen?

Das spannende an diesem Urteil ist nun aber, welcher der beiden Gründe denn nun zum Erfolg der Klage geführt hat. Der Grund, dass die Tochter ein größeres Zimmer zum Spielen benötigte, oder dass die Frau ein eigenes Schlafzimmer aufgrund des Schnarchens des Mannes wollte?

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Das Amtsgericht hielt das gewünschte, größere Spielzimmer der Tochter nicht für einen ausreichenden Grund eines Eigenbedarfs. Denn das Eintreten einer etwaigen Situation musste dem Kläger (Vermieter) bereits bei Abschluss des Mietvertrages klar gewesen sein. So kann er nicht erst vorbehaltlos und ohne den Vermieter über die Sachlage aufzuklären einen Mietvertrag abschließen, wohl-wissend, dass er diesen zeitnah wegen Eigenbedarfs kündigen wird, da seine Tochter die Zimmer benötigt.

Hingegen war es nachvollziehbar und vernünftig – so das Amtsgericht -, dass der Kläger ein weiteres Schlafzimmer für seine Frau haben möchte. So konnte er nachweisen, dass er unter chronischem Schnarchen und seine Frau aufgrund dessen an erheblichem Schlafmangel leide. Auch kam das Gericht zur Überzeugung, dass das Schnarchen des Klägers zum Zeitpunkt der Klage noch nicht in dem Ausmaße auch bei Vertragsschluss vorgelegen ist.

Sollte also in einer Klausur oder Hausarbeit nach einer Eigenbedarfskündigung gefragt werden, gilt es laut diesem Urteil darauf zu achten, ob der Umstand der Eigenbedarfskündigung bereits bei Vertragsschluss bekannt bzw. absehbar war.

Erwähnenswert ist zum Schluss auch noch die Anwendbarkeit des § 573a BGB (reinschauen!) in ähnlichen Fällen heutzutage.

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